Несмотря на прямые указания президента, владельцы предприятий пока не могут стать законными собственниками своих земельных участков. Чиновники не собираются расставаться с монопольным правом распоряжения землей
В конце сентября Государственная дума утвердила изменения в Земельный кодекс РФ, согласно которым участки, занятые объектами религиозного и благотворительного назначения, предоставляются религиозным организациям бесплатно. Земля под принадлежащими им зданиями передается церкви в собственность. По большому счету, решение это правильное: наконец-то положено начало формированию полноценных объектов недвижимости, включающих и строение, и участок под ним. Однако нельзя согласиться с тем, что право на полноценную недвижимость получат не все собственники объектов, а только религиозные организации.
Правительство не раз заявляло о необходимости передачи участков собственникам строений и предприятий. Да и президент, выступая в ноябре прошлого года на XIII съезде РСПП, назвал несправедливой вторичную продажу земельных участков под приватизированными предприятиями. Но проблема не решена до сих пор.
Новый проект МЭРТ
Этим летом Минэкономразвития РФ направило в различные ведомства документ, предусматривающий уменьшение стоимости выкупа предприятиями своих участков на "гомеопатические" 30% – вместо четырехкратного снижения, одобренного на заседании кабинета в июле 2003 года. Не устраняются и многочисленные административные барьеры, которые чиновники на местах ставят на пути выкупа участков. Зачастую такие барьеры даже хуже, чем запредельная цена выкупа.
По действующим сегодня нормам владелец земли может свободно выбирать любой разрешенный вид ее использования. Согласно новой версии проекта, за любое будущее изменение вида разрешенного использования участка будет взиматься сбор – от 5 до 30% от его кадастровой стоимости (о ней мы особо скажем ниже).Введение такого сбора означает отмену норм Земельного и Градостроительного кодексов о правовом (территориальном) зонировании. Это попытка ввести некое подобие нового налога "на будущие инвестиции", который создаст для инвестиций новый барьер. Например, в городе Верхняя Пышма Свердловской области за право использовать свой же участок под новое административное здание ОАО "Уральская горнометаллургическая компания" должно будет заплатить от 1 до 5 млн рублей.
Проект под угрозой штрафов предписывает до 2006 года заключить сделку по переоформлению прав на землю. Государство предлагает собственникам зданий и предприятий принять одно из двух явно невыгодных предложений: либо выкупить участок по непомерно высокой цене и в будущем платить земельный налог, основанный на псевдорыночной кадастровой оценке, – либо согласиться с заменой своего права постоянного (бессрочного) пользования на ограниченную по времени аренду, плата за которую может быть вдвое выше земельного налога. По расчетам предприятий цветной металлургии, при переоформлении участков в аренду платежи за землю возрастут по сравнению с 2003 годом в шесть-тринадцать раз.
Кадастровый ребус
Пресловутая кадастровая оценка – вещь более чем спорная. Она исчисляется по ведомственным методикам как "рыночная" стоимость участков (ст. 66 ЗК РФ), но... при отсутствии самого рынка. Ведь участки, над которыми колдует кадастровое ведомство, даже не находятся в частной собственности. В методиках отсутствуют адекватные первичные данные для оценки, перечень источников расплывчат, включает средства массовой информации (!), а также сами органы кадастрового учета. Рыночная цена определяется через "потребительскую ценность (полезность) земель". Ясно, что представление о такой ценности различно у каждого потребителя, но "правильным" будет мнение конкретного чиновника-распорядителя. Разброс увеличивается за счет установления оценки по 14 (!) видам функционального использования. Хотя по международным стандартам оценки она должна быть единственной и отражать цену при наиболее производительном использовании участка. Методика дает удивительные результаты: в Ханты-Мансийске оценили участки так же, как в Сочи.
Налогоплательщику оспорить результаты оценки будет просто невозможно. По заявлению заместителя руководителя Федеральной службы земельного кадастра Алексея Оверчука, проверяться будет только следование методике. А ведь она сама и служит основой для произвола. И вот исходя из этой весьма размытой кадастровой оценки государство предполагает устанавливать финансовые обязательства будущих собственников и арендаторов земельных участков.
Полемика с мэрией
Позиция Минэкономразвития изменилась после вливания в МЭРТ Федеральной службы земельного кадастра и подключения к дискуссии московских властей. Столичные власти требуют запредельно высоких цен выкупа. Главный аргумент – недопущение спекуляции. Действительно, спекуляция участками представляет для Москвы серьезную проблему. Вот только единственным "спекулянтом" выступает сама администрация города, которая одна торгует участками и правами на них. Из-за искусственного недостатка предложения участков цены на московскую недвижимость невероятно высоки, что повышает издержки ведения бизнеса в столице и раздувает стоимость нового жилья.
Между тем возможностей для развития территорий в городе достаточно. В Москве 14% земли занято промышленными предприятиями. Это, как показывает мировой опыт, втрое больше, чем допустимо для эффективного развития столицы. Чего стоит один "промышленный пояс" вокруг центральной части города. Предприятия, согласно Земельному кодексу, вправе выкупить свои участки, а затем распорядиться недвижимостью наиболее эффективно. Но столичные власти блокируют выкуп, препятствуют нарушению своей монополии на землю. На сегодня выкупили участок единицы.
Закон города Москвы "О землепользовании и застройке" по-прежнему противоречит федеральному законодательству. Наложение на него нового проекта даст любопытный эффект. Требование доплаты за изменение разрешенного использования участка в Москве приведет к тому, что за изменение придется платить дважды. Один раз по закону МЭРТ, а второй – в соответствии с московским Актом о разрешенном пользовании. Эта норма московского закона искажает само понятие разрешенного использования, установленное в Земельном и Градостроительном кодексах. Вместо публичного правового акта в отношении всех участков введен административный акт для отдельного участка. Причем его разработка должна оплачиваться каждым заявителем за собственный счет. Московским властям, участвующим в разработке федерального законодательства, для начала неплохо было бы выполнять уже действующие федеральные законы.
Выход очевиден. Земельные участки должны быть переданы бесплатно собственникам объектов, на них расположенных, – как это решено в отношении участков, занимаемых религиозными организациями. Тогда конкуренция многих собственников недвижимости превратит монопольно-административную спекуляцию участками в рыночный оборот. И лишь затем можно будет ввести нормальный налог на недвижимость. Аренда останется только там, где собственность для частника невыгодна.
Земельные участки должны быть переданы бесплатно собственникам объектов, на них расположенных. Тогда конкуренция многих собственников недвижимости превратит монопольно-административную спекуляцию участками в рыночный оборот.
Источник: Эксперт
